Wohnungseigentum

Der Grund dafür, dass es einer besonderen Form des Eigentums bedarf, liegt darin, dass das Bürgerliche Gesetzbuch hinsichtlich des Eigentums keinen Unterschied zwischen einem Grundstück und darauf errichteten Gebäuden kennt. (Wer ein Haus kaufen will, bekommt vom Notar einen Grundstückskaufvertrag aufgesetzt. Das Haus ist mit dem Grundstück nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich fest verbunden - eine Immobilie.)

Um dennoch die Möglichkeit zu schaffen, Eigentum an einzelnen Wohnungen oder sonstigen abgegrenzten Gebäudeteilen zu erwerben, wurde außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen aufgeteilt wird und jeder (zukünftige) Wohnungseigentümer einen Bruchteil (Miteigentumsanteil) an diesem Grundstück erhält.

Der Eigentumsanteil besteht damit zwingend aus dem

• Eigentumsanteilen in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000
• Sondereigentum, also die zugeschriebene Wohnung.

• Sondernutzungsrechte für bestimmte Bereiche, z.B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück oder
• Teileigentum anstatt Sondereigentum, das sind gewerblich nutzbare Räume,

Die Aufteilung der Gebäudes und das Innenverhältis der Eigentümer regelt die notarielle Teilungserklärung. Die Teilungserklärung enthält eine textuelle Beschreibung den einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem die Wohnungen markiert sind. Jeder Eigentumsanteil wird separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch als eigenständiges Objekt geführt und kann damit unabhängig von den andereren Anteilen veräußert oder über eine Grundschuld beliehen werden. Eine Aufteilung in Sondereigentum kann nur mit einer behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen des Gebäudes erfolgen.

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), Grundstück, gemeinschaftliche Haustechnik, Gebäudehülle, die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. bleibt Gemeinschaftseigentum.

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Miteigentümers, Teile des Gemeinschaftseigentums für sich nutzen zu dürfen. Die genaue Unterscheidung in Sondereigentum/Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil es damit die Zuständigkeit für die Instandhaltung und damit die Kostenverteilung regelt.

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Eigentümergemeinschaft, die einen Hausverwalter zu bestimmen hat.

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen über Einzelheiten der Begründung von Wohnungs- und/oder Teileigentum und dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen, ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

• bundesrecht.juris.de/bundesrecht/woeigg/index.html Text des Wohnungseigentumsgesetzes